故人と同居していた親族がそのご自宅を相続する場合に、その土地の評価額を最大80%減額して納付税額を計算する制度を「小規模宅地等の特例」といいます。
こちらでは、不動産を相続した際に必ず知っておきたい「小規模宅地等の特例」制度についてご説明します。
「小規模宅地等の特例」適用のための要件４つ
下記の４つの要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用されます。
- 対象となる相続人の要件
- 対象となる不動産の要件
- 遺産分割をする際の要件
- 申告をする際の要件
なお、「小規模宅地等の特例」の対象は、原則として故人と同居する親族ですが、同居していない親族でも「家なき子特例」に関する要件を満たすことで対象となる場合があります。
相続不動産による「小規模宅地等の特例」の適用
「小規模宅地等の特例」の適用に際しては、事前に対象不動産と分割方法についての確認が必要です。
1. 空き家を相続する
相続財産の中に空き家がある場合には、条件に応じて「小規模宅地等の特例」の適用可否が異なるため、適用対象かどうかの確認をする必要があります。空き家となるまでの状況や、誰が相続するかによって「小規模宅地等の特例」の適用可否が変わります。
2. 故人名義ではない「建物のある土地」を相続する
「小規模宅地等の特例」の適用要件のひとつに、対象不動産（土地）が故人名義であることが挙げられますが、その土地の上物（建物）が故人名義ではない場合でも、特例を適用できるケースがあります。この場合、故人と建物の名義人（所有者）が生計を共にしていたかどうかなどが判断材料とされます。
3. 「借地権のある土地」を相続する
借地権のある土地でも「小規模宅地等の特例」を適用できる場合があるため、特例適用前の借地権の評価額を把握しておくようにしましょう。
4. 不動産按分して相続する
故人所有の土地を複数の相続人で受取る場合、対象地の面積を按分したうえで「小規模宅地等の特例」を適用した土地の評価額を計算します。なお、複数の宅地を組み合わせて適用するには、専門的な知識を用いた計算が要求されます。
5. 分割未完了の不動産
「小規模宅地等の特例」の適用にあたっては、遺産分割協議で対象地の分配先や割合が確定している必要がありますが、相続税申告までに遺産分割がまとまっていない状況においても、特例の適用可能となるケースがあります。
申告時に、申告書へ遺産分割していない旨の記載がある他、締め切りとして「３年以内の分割」が設定されています。
「小規模宅地等の特例」利用の有無にかかわらず、遺産分割は早めに行うようにしましょう。
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