相続で土地を取得する際、その土地が被相続人（故人）名義の土地に限り「小規模宅地等の特例」の適用対象となりますが、その土地の上にある建物については、被相続人名義でなくとも特例適用の対象となる場合があります。
「小規模宅地等の特例」の適用の可否については、対象の建物の使用用途や所有者と被相続人の関係性によって判断されます。
こちらでは、建物の所有者が異なるケースにおける、「小規模宅地等の特例」の適用可否についてご説明します。
【ケース１】被相続人と生計を一にする親族が所有者
「生計を一にする親族」とは、被相続人の生前に生計を共にしていた親族のことをいいます。
この場合、同居である必要はなく、住まいが別々であったとしても、被相続人が生活費を出していた場合に「生計を一にする親族」となります。
なお、被相続人が、親族に対して対象となる土地を「無償で貸していたか（使用貸借）」、「有償で貸していたか（賃貸借）」によって、特例適用の限度面積と減額割合が異なります。
使用貸借の場合には、当該建物の使用用途が居住用か事業用かによっても限度面積が変わります。
建物の使用用途が使用貸借の場合
| 使用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 減居住用 | 330㎡ | 80％ |
| 事業用 | 400㎡ | 80％ |
建物の使用用途が賃貸借の場合
| 使用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 貸付事業用 | 200㎡ | 50％ |
【ケース２】被相続人と生計を一にしない親族が所有者
「生計を一にしない親族」とは、被相続人の生前に生計を別にしていた親族のことをいいます。これは、被相続人と同居していた場合でも、生活にかかる費用を分けて負担していた場合には「生計を一にしない親族」となります。また、被相続人がその親族に対し使用貸借か賃貸借かによって特例適用の可否が異なります。
建物の使用用途が使用貸借の場合
「小規模宅地等の特例」の適用対象外
建物の使用用途が賃貸借の場合
| 使用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 貸付事業用 | 200㎡ | 50％ |
【ケース３】親族以外が所有者
こちらもケース２同様に、使用貸借か賃貸借かによって特例適用の可否が異なります。
建物の使用用途が使用貸借の場合
「小規模宅地等の特例」の適用対象外
建物の使用用途が賃貸借の場合
| 使用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 貸付事業用 | 200㎡ | 50％ |
上述のように、「小規模宅地等の特例」は土地上の建物を誰が所有しているか、どのような使用用途かによって異なる適用範囲となります。
「小規模宅地等の特例」は、使用用途や土地上の建物の所有者によって適用範囲は異なります。
相続した土地にある建物が被相続人名義でない場合、「小規模宅地等の特例」の適用可否を判断する必要があるため、相続の専門家にご相談されることをおすすめします。
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