第三者（地主など）へ地代を支払って、建物を建てる土地を借りる権利の事を借地権と言いますが、この借地権を相続した場合でも小規模宅地等の特例の適用は可能です。こちらのページでは、特例適用時の借地権の評価額計算についてご説明をいたします。
借地権の評価額計算（小規模宅地等の特例適用時）
小規模宅地等の特例を適用した後の借地権の評価額の計算方法を、以下の例でご紹介いたします。
【例】借地権割合は70％・借りている土地が330㎡・自用地評価額30万円/㎡
まずは以下の計算式に当てはめて「借地権の評価額」を算出しましょう。ここで算出した借地権の評価額に対して、小規模宅地等の特例を適用していきます。
借地権の評価額＝自用地評価額×借地権割合
特定居住用宅地の場合には、小規模宅地等の特例を適用により評価額が80％減額されます。今回の【例】を当てはめてた場合には以下のような計算式になり、これにより借地権の評価額を算出できます。
- 30万円×330㎡＝9,900万円＜自用地の評価額＞
- 9,900万円×70％＝6,930万円＜借地権の評価額＞
- 6,930万円－(6,930万円×80％)＝1,386万円＜特例適用後の借地権の評価額＞
上記の例では、借地権の評価額は6,930万円でした。しかし、そこに小規模宅地等の特例を適用することで、そこから5,544万円減額され、結果的に評価額を1,386万円まで下げることができました。小規模宅地等の特例の有り無しにより、評価額に大きな影響がある事をお分かりいただけたかと思います。
借地権と所有権にまたがって建っているケース
次に、上の図のように建物が「借地権」と「所有権」にまたがって建てられているケースを考えます。
このような場合であっても、小規模宅地等の特例の適用は可能となりますが、大変複雑な計算になります。このように特殊な事情がある場合には、相続税に詳しいプロの専門家にぜひ相談しましょう。
評価額計算時におけるポイント
評価額計算の際のポイントを、いくつか押さえておきましょう。
- 所有権の宅地と借地権の宅地、別々で評価額を出して、合算をする。
- 所有権の宅地を優先的に小規模宅地等の特例を適用した方が効果的。…一般的に借地権の宅地よりも所有権の宅地の方が評価額が高いので、評価額が高い宅地の方に優先的に特例を適用させて減額した方が、節税効果が高くなるのでメリットが大きい。
- 限度面積まで特例を適用可能。特定居住宅地の場合は330㎡。…例えば所有権の宅地が300㎡、加えて借地権の宅地が300㎡ある場合には、特例を所有権の宅地300㎡と、借地権の宅地30㎡、併せて330㎡まで適用可能となる。
沖縄相続税申告センターでは沖縄・中部エリアの地域の土地評価を多く承っております。地域密着型のサポートを行う沖縄相続税申告センターまでご依頼いただき、ぜひ沖縄・中部エリアの皆様の土地評価にお役立てください。特例を活用した相続手続きなどがお知りになりたい方、その他ご不明点やご不安が少しでもある方はぜひとも沖縄相続税申告センターまでお気軽にお問い合わせください。
